Mình hay nghe nhiều người nói về đầu tư Bất động sản ăn theo Khu công nghiệp nhưng khi hỏi về bất động sản đó thì nhiều người không trả lời được. Khi đầu tư bất động sản theo chiến lược tăng trưởng mà bản thân không biết gì về nó thì thật nguy hiểm. Sau đây, mình sẽ chia sẻ những thứ mình biết để anh chị hiểu rõ hơn về Bất động sản khu công nghiệp. Và có mấy ý chính buộc anh chỉ phải hiểu.
Đầu tiên là về tiến độ KCN, KCN đó đang ở giai đoạn nào của dự án. Giai đoạn có quy hoạch 1/2000, giai đoạn 1/500, giai đoạn đã duyệt chủ đầu tư, giai đoạn về trình thủ tướng duyệt hay giai đoạn đang giải phóng mặt bằng.
Ta phải nắm rõ tiến độ để có thể phân tích được giá xung quanh khu vực đó. Nếu như nó đang có phê duyệt 1/2000 mà giá đất xung quanh toàn 7-8tr/m2 thì phải xem lại.
Tiếp theo là ta phải nắm giai đoạn để nên vào giao đoạn nào là hợp lý và không bị chôn vốn. Một KCN hình thành được phải mất từ 3 đến 5 năm, nên nếu vô sai nhịp sẽ dễ bị động, chôn vốn và có thể bị mua giá cao.
Thứ 2 anh chị phải biết được Chủ đầu tư của KCN này là ai. Cái này rất quan trọng . Tại sao mình lại nói nó quan trọng ,vì anh chị để ý khi biết CĐT là ai chúng ta có thể phân tích được liệu KCN này nó có thể lấp đầy không . Có nhiều CDT uy tín như Becamex ,Vigraseza ,Sonadzi. Những ông này có thâm niên làm lâu năm nên có nhiều đối tác và bạn hàng làm ăn, nên khi cho thuê xưởng là rất dễ full và công nhân về, và đất của mình mới được phủ đầy và giá trị mới tăng được . Hoặc CDT của Nhật hay Hàn thu hút được các tập đoàn nước họ qua thuê thì mới ngon. Nhiều KCN có CĐT toàn người mới làm lấp mãi không đầy DN, tình trạng bỏ hoang rất nhiều nên đất xung quanh không tăng giá được. Cái này mình phải đánh giá được nhé .Với điểm nữa xem giá nó thuê tầm bao nhiêu cao hay thấp để biết khu đó có chất lượng không .
Thứ 3, cũng không kém cạnh đó là chúng ta phải biết vị trí KCN nó ở đâu để có thể đánh giá được sự thu hút các DN về . Thường thì vị trí các KCN toàn quanh nút giao cao tốc, ví dụ như Phú Thọ hay Hà Nội . Bởi vì vị trí đẹp dễ cho thuê và giảm được chi phí logictic. Doanh nghiệp nào cũng muốn vậy. Tại sao Văn phòng cho thuê tốt vậy vì vị trí nó quá đẹp dễ full. Yếu tố này cũng phải đánh giá tốt nhé để xem có lấp đầy được KCN không.
Thứ 4, ta phải xem nghành trong KCN đó là gì? Nó có hai loại công nhân: Một loại Công nhân thu nhập thấp dân địa phương thường làm về may mặc và da giày loại này đất mua khó tăng lắm vì công nhân họ ít tiêu tiền sáng đi tối về nên đất tăng chậm . Loại thứ hai là công nhân công nghệ cao làm về điện tử ,lắp ráp, công nghệ,…loại này lương cao tiêu tiền ra ngoài nhiều và thu hút được nhiều dân tỉnh về làm . Họ làm ra 10 triệu tiêu cũng 5tr cho các dịch vụ nên đất tăng mạnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bình Dương. Cơ bản biết KCN nó ngành gì được ưu tiên thì sẽ đoán được giá đất sẽ tăng nhiều hay ít.
Thứ 5, xem (PCI) chỉ số năng lực cạnh tranh thu hút công nghiệp của tỉnh đang sếp thứ bao nhiêu? Tính có chính sách hỗ trợ thuế đón DN hay không, tỉnh mở thì mới dễ vào việc. Chứ nhiều tỉnh cứ làm khó DN nên nhiều KCN sẽ dễ bị thất bại.
Mình tin chắc anh chị biết và nắm rõ thông tin thì không thằng nào loè được anh chị đâu . Hỏi sale 3 câu là biết ngay dự án tiềm năng hay không . Còn về giá từng giai đoạn như nào thì mình sẽ đề cập trong phần sau.
